8: Grondbeleid

8.1 Inleiding
De gemeente Scherpenzeel geeft in de paragraaf grondbeleid aan hoe het grondbeleid wordt ingezet om de bestuurlijke doelstellingen te realiseren.

8.2 Visie
De gemeentelijke visie op grondbeleid is vastgelegd in de nota grondbeleid. Grondbeleid is een middel om andere beleidsdoelen en bestuurlijke ambities te realiseren; het is geen doel op zich. De gemeente zet het grondbeleid als middel in om beleidsdoelen uit bijvoorbeeld de omgevingsvisie en de woonvisie te realiseren.
De gemeente voert een situationeel grondbeleid. De nota grondbeleid bevat een routekaart met een afwegingskader om per situatie koers te bepalen. Grofweg zijn er drie routes, namelijk passief faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid. De nota grondbeleid geeft per route de kaders voor de uitvoering.
De uitvoering van de ontwikkelstrategie Scherpenzeel Zuid realiseert de gemeente deels door actief grondbeleid te voeren; denk hierbij aan de in 2021 afgeronde projecten Akkerwinde en Walstrolaan en de lopende projecten De Nieuwe Koepel en Zelder.

8.3 Uitvoering grondbeleid

Faciliterend grondbeleid

Als marktpartijen of particulieren het initiatief nemen voor een ruimtelijke ontwikkeling, dan zal de gemeente het spoor van de anterieure overeenkomst volgen. Hierin worden afspraken gemaakt over onder andere kostenverhaal, planschade, aantallen en typen woningen en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten het plangebied, zover van toepassing.

Momenteel faciliteert de gemeente onder andere de ontwikkeling van appartementen aan Vierzinnen en de ontwikkeling van een supermarkt en appartementen rond Vijverlaan/Dorpsstraat.

Daarnaast wordt voor het komende jaar nog de volgende ontwikkelingen verwacht waarbij overeenkomsten worden afgesloten:

• Bouw woningen aan het Holevoetplein
• Bouw appartementen aan de Vlieterweg
• Bouw appartementen en een zorgcomplex aan de Dorpsstraat
• Bouw appartementen aan de Prinses Margrietlaan
• Bouw woningen achter de Dorpsstraat

In 2022 is een procedure in gang gezet voor 13 tijdelijke woningen op het Wetroterrein. De tijdelijke woningen zijn bestemd voor vluchtelingen en statushouders. Verwachting is dat de tijdelijke woningen in 2023 geplaatst en bewoond kunnen worden.

Uitvoerend grondbeleid

Om uitvoering te kunnen geven aan de ontwikkelstrategie Scherpenzeel Zuid, voert de gemeente actief grondbeleid. Momenteel voert de gemeente twee grondexploitaties, die van De Nieuwe Koepel en Zelder. Daarnaast heeft de gemeente sinds ruim 2 jaar voorkeursrecht gevestigd in Scherpenzeel-Noord. In de loop van 2023 wordt besloten hoe hiermee verder om te gaan.
Tweemaal per jaar actualiseert het college de grondexploitaties en biedt deze herzieningen voor besluitvorming aan de raad aan. In de paragraaf grondbeleid informeert het college de raad over de individuele grondexploitaties, de risico’s, de eventuele (tussentijdse) winstneming en de eventuele verliesvoorziening. De baten en lasten van de grondexploitatie zijn verantwoord in programma 8. Grondexploitaties hebben een projectmatig karakter en zijn daarmee anders dan de jaarbudgetten in de algemene dienst van de gemeente. Het verantwoorde saldo van baten en lasten wordt bepaald door het resultaat op de afgesloten complexen en de winst- en verliesneming op complexen. De resterende baten en lasten worden geactiveerd en hebben als zodanig geen invloed op het resultaat van het betreffende jaar. Deze activering wordt zichtbaar op de balans van de gemeente onder “voorraden”.
Voor gronden die niet in uitvoering zijn genomen geldt, dat deze zijn opgenomen op de balans onder de materiële vaste activa.

Ontwikkeling Vennootschapsbelasting

Sinds 2016 geldt voor overheidsinstellingen een belastingplicht in de vorm van vennootschapsbelasting voor hun ondernemersactiviteiten. Binnen onze gemeente geldt deze belastingplicht voor de grondexploitaties. In 2022 is de aanslag 2021 afgewikkeld en de voorlopige aanslag voor het jaar 2022 betaald.

Stand van zaken grondexploitaties
Hierna volgt een overzicht van de huidige stand van zaken en de te verwachten financiële resultaten op de grondexploitaties. Daarna volgt de voortgang van de grondexploitaties met de te verwachten (tussentijdse) winstneming. Als laatste volgt per grondexploitatie een toelichting op de uitvoering in 2022 en de vooruitblik naar 2023.

Complex Zelder
In 2019 heeft de gemeente de gronden voor dit plangebied aangekocht, waarna in 2020 verder is gegaan met de stedenbouwkundige uitwerkingen voor dit plan. Bij dit traject zijn zowel de beoogde nieuwe bewoners als de omwonenden betrokken door middel van een starters- en inwonersbijeenkomst. Het bestemmingsplan is in april 2022 onherroepelijk geworden. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een plan en programma dat voorziet in de bouw van 34 grondgebonden starters woningen in de prijscategorie tot € 210.000 VON (prijspeil 2021) alsmede de bouw van 1 vrijstaande woning. Het selectietraject voor het project is in maart 2022 afgerond. Alle woningen zijn intussen verkocht aan inwoners van Scherpenzeel, met uitzondering van 2 woningen die werden verkocht aan mensen uit de directe regio. In het najaar van 2022 is gestart met het bouwrijp maken van Fase 1. In februari 2023 worden de gronden voor Fase 1 overgedragen aan de ontwikkelaar. Hierna kan worden gestart met de bouw van de 26 starters woningen.
Het bouwrijp maken is in 2022 aanbesteed, waardoor er sprake is van een aanbestedingsvoordeel op de openbare werken van € 15.000 (V). Planontwikkelingskosten en kosten voor VAT zijn dit jaar hoger uitgevallen dan begroot. Hierdoor ontstaat een nadeel van € 53.000 (N). Daarnaast zijn de parameters voor de kosten- en opbrengstenstijgingen aangepast. Het effect op de grondexploitatie is een nadeel van € 55.500 (N). In totaal is de grondexploitatie € 94.000 nadeliger geworden.

Complex De Nieuwe Koepel
Met het raadsbesluit van 25 maart 2021 is ingestemd met de totale ontwikkeling van Fase I en Fase II van de Nieuwe Koepel en de aankoop van de gronden. Gevolg hiervan is dat de gemeente 100% grondeigenaar is. De gemeenteraad nam ook een amendement aan om meer betaalbare koop en huurwoningen toe te voegen aan het plangebied. Inmiddels heeft dit geleid tot een nieuwe stedenbouwkundige opzet. In lijn hiermee worden de onderhandelingen met het consortium thans gevoerd om te komen tot een goed stedenbouwkundig plan en woningbouwprogramma, een en ander binnen acceptabele financiële randvoorwaarden. De planning voorziet in de afronding van deze onderhandeling in het eerste kwartaal van 2023. Planning voorziet ook in het ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan in het tweede kwartaal van 2023.
Voor complex de Nieuwe Koepel zijn de volgende afwijkingen van belang:
€ 304.000 (N) extra kosten voor bouw- en woonrijp maken door prijsstijgingen;
Diverse kleinen verschillen € 29.000 (N), waaronder verwachte juridische kosten voor de afhandeling van de huurovereenkomsten in het Flintstonepark; € 339.000 (V) extra opbrengsten in verband met nieuwe verkaveling;
Kosten- en opbrengstenstijging € 94.000 (V), door afspraken die vastliggen over de opbrengstenindex (2,5%); rentekosten voor projectlening € 361.000 (N); totaal € 261.000 nadelig.

Winstneming
Vanaf 2016 verplicht de commissie BBV gemeenten om (tussentijds) winst te nemen volgens de zogenaamde ‘percentage of completion methode’ (POC methode). Deze methode houdt in dat de gemeente naar gelang de voortgang van het project (tussentijds) winst neemt.

Bij de bepaling van de tussentijdse winstneming wordt rekening gehouden met het risicoprofiel; daarom wordt bij Zelder geen tussentijdse winst genomen.

8.4 Reserves en voorzieningen
De gemeente beschikt voor het grondbeleid over de reserve grondexploitatie, de voorziening grond Akkerwinde en het Fonds Dorpsontwikkeling.

Reserve grondexploitatie

De reserve grondexploitatie dient om de financiële risico’s van de grondexploitaties op te vangen (voor zover de winstpotentie hier niet in voorziet), de verliesvoorziening voor verliesgevende grondexploitatie te vormen en daarnaast om de afdrachten vennootschapsbelasting te betalen. De stand per 31 december 2022 voor deze reserve is  € 4.979.782. Op dit moment is het beoogde resultaat van de grondexploitatie De Nieuwe Koepel voldoende positief om de risico’s te kunnen opvangen binnen de lopende exploitatie. Voor de grondexploitatie Zelder worden de risico’s opgevangen met de reserve grondexploitatie. Steeds als een complex wordt afgesloten, volgt een voorstel waar de raad beslist over de resultaatbestemming. In de afweging wordt dan ook het totaal van de risico’s op de overige complexen en de vennootschapsbelasting betrokken.

Fonds Dorpsontwikkeling

In de structuurvisie staat beschreven dat alle nieuwbouwontwikkelingen in het gebied voor Scherpenzeel-Zuid (begrensd bij het bestaand stedelijk gebied ten tijde van vaststelling van de structuurvisie) bijdragen aan het Fonds Dorpsontwikkeling. Met de grondverkopen in de afgelopen jaren zijn afdrachten gedaan ten gunste van deze voorziening. De stand van de voorziening bedraagt op 31 december 2022 € 874.476. Voor de besteding van de fondsgelden zijn diverse deelplannen opgesteld. Een deel hiervan (met name onderdeel Akkerwinde) zijn inmiddels uitgevoerd. De overige plannen (met name in en bij de Nieuwe Koepel) zijn voorzien voor de komende periode. Momenteel wordt in beeld gebracht wat de actuele kosten zijn om deze plannen uit te voeren. Op basis hiervan kunnen besluiten worden genomen over de voortgang/uitvoering hiervan.

Voorziening Walstrolaan en Akkerwinde

Voorziening nog te maken kosten Walstrolaan is per 31 december 2022 opgeheven. Er is een dotatie van € 26.000 in voorziening Akkerwinde verwerkt in verband met de aanschaf van een onvoorziene waterpomp voor de speelplaats.